{"id":30531,"date":"2024-12-28T21:35:11","date_gmt":"2024-12-28T20:35:11","guid":{"rendered":"https:\/\/grossklein-immobilien.de\/de\/?page_id=30531"},"modified":"2024-12-31T10:49:46","modified_gmt":"2024-12-31T09:49:46","slug":"ratgeber","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/grossklein-immobilien.de\/de\/ratgeber\/","title":{"rendered":"Ratgeber"},"content":{"rendered":"

Ratgeber Immobilien – Gross & Klein Immobilien<\/h2>
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\"Ratgeber<\/figure>

Gross und Klein Immobilien \u2013 Ihr Berliner Immobilienunternehmen mit Erfahrung und Leidenschaft. Unser Ratgeber bietet Ihnen wertvolle Informationen und Tipps rund um den Kauf und Verkauf von Immobilien. Ob Sie Ihre erste Wohnung erwerben, ein Haus verkaufen oder sich \u00fcber den Berliner Immobilienmarkt informieren m\u00f6chten \u2013 wir stehen Ihnen mit Fachwissen und einer klaren Orientierung zur Seite. Als Experten f\u00fcr Berlin, Potsdam und Brandenburg kennen wir die Besonderheiten der Region und verfolgen die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt genau. Unser Ziel ist es, Ihnen fundierte Entscheidungen zu erm\u00f6glichen und den Immobilienprozess f\u00fcr Sie so effizient und transparent wie m\u00f6glich zu gestalten. Entdecken Sie, wie Sie mit unserer Unterst\u00fctzung Ihre Immobilienziele erreichen k\u00f6nnen \u2013 vertrauensvoll, professionell und individuell. Starten Sie jetzt mit unserem Ratgeber und machen Sie den ersten Schritt in Richtung Erfolg!<\/p><\/div><\/div>

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Wie werden Immobilien bewertet?<\/h2>

F\u00fcr die Wertermittlung von Immobilien gibt es in Deutschland drei normierte Verfahren: das Vergleichswert-, das Ertragswert- sowie das Sachwertverfahren. Ziel der Bewertung ist die Ermittlung des Marktwertes der Immobilie.<\/p>\n

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Vergleichswertverfahren<\/strong> (z.B. f\u00fcr Wohnungen):<\/span><\/h3>\n<\/div>\n
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Die Bewertung der Immobilie erfolgt hier auf Basis von vergleichbaren Verk\u00e4ufen – also m\u00f6glichst \u00e4hnlichen Immobilien in der N\u00e4he des zu bewertenden Objektes. In der Praxis wird dabei mit \u20ac \/ m\u00b2 Preisen gerechnet – d.h. es wird ermittelt, zu welchen \u20ac\/m\u00b2 Preisen die Vergleichsobjekte verkauft wurden und dieser Wert mit den m\u00b2 der Immobilie multipliziert. Dieses Verfahren funktioniert nat\u00fcrlich nur, wenn eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Transaktionspreisen<\/strong> vorliegt. Bitte beachten Sie, dass Angebotspreise<\/strong> f\u00fcr das Verfahren ungeeignet sind, da sie oft erheblich von den realisierten Preisen abweichen. Das Vergleichswertverfahren wird oft bei Wohnungen und gleichartigen H\u00e4usern (Reihenh\u00e4usern oder Siedlungsh\u00e4usern) angewendet.<\/p>\n

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Sachwertverfahren<\/strong> (z.B. f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user):<\/span><\/h3>\n<\/div>\n
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Bei diesem Verfahren wird der Wert des Grundst\u00fccks separat vom Wert des Geb\u00e4udes ermittelt – und anschlie\u00dfend beides addiert. Der Grundst\u00fcckswert wird \u00fcber den Bodenrichtwert<\/u> ermittelt. Der Geb\u00e4udewert wird \u00fcber Tabellen mit sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) ermittelt. Diese NHK beziehen sich auf einen m\u00b2 Bruttogeschossfl\u00e4che (BGF)<\/u> und werden mit der BGF des Objektes multipliziert. Mit diversen Anpassungen (z.B. f\u00fcr Sonderausstattungen wie Pools, Einbauten und besonderen Gartenanlagen) wird so – vereinfacht dargestellt – der Wert der verwendeten Materialien und sonstigen Kosten ermittelt, den man normalerweise f\u00fcr ein Geb\u00e4ude dieser Art erwarten w\u00fcrde. Zusammen mit dem Grundst\u00fcckswert ergibt dieser Geb\u00e4udesachwert den rechnerischen Sachwert des Bewertungsobjektes. Da jedoch oftmals das Angebot deutlich geringer als die Nachfrage ist, muss dieser Sachwert oft noch erheblich an den Marktpreis angepasst werden. Dabei hilft nur die Erfahrung eines Experten.<\/p>\n

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Ertragswertverfahren <\/strong>(z.B. f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user):<\/span><\/h3>\n<\/div>\n
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Hier bilden die markt\u00fcblich zu erwartenden Ertr\u00e4ge die Grundlage f\u00fcr die Bewertung. F\u00fcr eine kurze Erkl\u00e4rung ist das deutsche Verfahren zu komplex, grunds\u00e4tzlich wird jedoch bei dieser Herangehensweise zun\u00e4chst die markt\u00fcblich zu erzielende Miete<\/strong> des Objektes berechnet – ohne die tats\u00e4chlichen Mieten zu ber\u00fccksichtigen. Diese markt\u00fcbliche Miete wird um die f\u00fcr den Eigent\u00fcmer normalerweise anfallenden Kosten gemindert (z.B. Mietausfall, Instandhaltung etc.) um den Rohertrag zu erhalten. Nun wird den Marktteilnehmern eine gewisse Renditeerwartung<\/strong> unterstellt: hohe Rendite bei risikoreichen und niedrige Rendite bei risikoarmen Investments. Da Berlin als sehr sicherer Standort angesehen wird, rechnet man in Berlin in zentralen Lagen aktuell mit 2,50% – 3,00%. Aufgrund der langen Lebensdauer von Immobilien wird nun der Rohertrag mit dieser Rendite (zur Vereinfachung bis in die Unendlichkeit) verzinst. Es ergibt sich die Formel: Rohertrag \/ Rendite = Ertragswert. Nach Ber\u00fccksichtigung von Sonderpositionen (z.B. eine aktuell h\u00f6here oder niedrigere Miete als Markt\u00fcblich) kann so von einem Experten der Marktwert ermittelt werden.<\/p>\n<\/div>\n

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Da die jeweiligen Ergebnisse aller drei Wertermittlungsverfahren anschlie\u00dfend vor dem Hintergrund des Marktes zu beurteilen und ggf. anzupassen sind, empfiehlt es sich die Bewertung einem Sachverst\u00e4ndigen zu \u00fcberlassen<\/strong>. <\/div>\r\n <\/div>\r\n \n

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Mit welchen Nebenerwerbskosten muss ich beim Immobilienkauf rechnen?<\/h2>

Beim Kauf einer Immobilie m\u00fcssen Sie mit folgenden Nebenerwerbskosten rechnen wie; der Grunderwerbssteuer, den Notar- und Grundbuchgeb\u00fchren sowie den Makler- und Bankgeb\u00fchren.<\/p>\n

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Grunderwerbssteuer<\/span><\/h3>\n<\/div>\n
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Jeder Grundst\u00fccks- oder Immobilienkauf in Deutschland wird mit einer Grunderwerbssteuer besteuert. Die H\u00f6he variiert dabei zwischen den Bundesl\u00e4ndern. In Berlin betr\u00e4gt sie aktuell 6,5 Prozent (gerechnet auf den Kaufpreis abz\u00fcglich der beweglichen G\u00fcter, wie z.B. dem Wert des Inventars). <\/p>\n<\/div>\n

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Notar- und Grundbuchgeb\u00fchren<\/span><\/h3>\n<\/div>\n
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F\u00fcr die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch entstehen Notargeb\u00fchren. Diese betragen etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises (degressiv mit steigender Kaufpreish\u00f6he). Neben der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs verfolgt der Notar auch die korrekte Abwicklung.<\/p>\n<\/div>\n

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Maklergeb\u00fchren<\/span><\/h3>\n<\/div>\n
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F\u00fcr die Beratungsleistung und die Vermittlungst\u00e4tigkeit erhebt der Immobilienmakler eine orts\u00fcbliche Maklergeb\u00fchr von 3,57 Prozent inkl. Mehrwertsteuer aus dem Kaufpreis. Zu den Leistungen geh\u00f6ren die Durchf\u00fchrung von Einzelbesichtigungen, \u00dcbernahme aller Formalit\u00e4ten, Kl\u00e4ren etwaiger rechtlicher Fragen, Bonit\u00e4tspr\u00fcfung von Kaufinteressenten, Abstimmung des Kaufvertrags, umfassender Service rund um den Notartermin (Vorbereitung, pers\u00f6nliche Begleitung) sowie die Betreuung auch \u00fcber den Verkaufsabschluss hinaus.<\/p>\n<\/div>\n

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Bankgeb\u00fchren<\/span><\/h3>\n<\/div>\n
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Ist f\u00fcr den Erwerb einer Immobilie eine Finanzierung notwendig, fallen Kosten zum Beispiel f\u00fcr Zinsen und die Bearbeitungsgeb\u00fchr an.<\/p>\n

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Wie viel Eigenkapital ben\u00f6tige ich f\u00fcr den Kauf eines Hauses?<\/h2>

Die exakte H\u00f6he des einzubringenden Eigenkapitals ist abh\u00e4ngig von den Verm\u00f6gens- und Einkommensverh\u00e4ltnissen des potenziellen Erwerbers sowie von Lage und Risikoprofil der Immobilie. In der Regel werden mindestens 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital ben\u00f6tigt, um auch die Nebenerwerbskosten <\/u>decken zu k\u00f6nnen. Niedrigere Eigenkapitalquoten sind je nach Einkommensverh\u00e4ltnissen und sonstigen Verm\u00f6gensgegenst\u00e4nden des Erwerbers m\u00f6glich, bedeuten in der Regel allerdings einen Zinsaufschlag.<\/p>

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Ist eine Neubauimmobilie immer teurer als eine Bestandsimmobilie?<\/h2>

Wird nur der Preis pro m\u00b2 Wohnfl\u00e4che in die Betrachtung mit einbezogen, k\u00f6nnen Neubauten bis zu 50 % teurer sein als Bestandsimmobilien. Dies ber\u00fccksichtigt allerdings nicht den unterschiedlichen Stand der Technik sowie die Architektur des Objekts.<\/p>\n

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Werden diese Qualit\u00e4tsunterschiede mit ber\u00fccksichtigt liegt ein Neubau in etwa 10 % – 20 % \u00fcber dem einer Bestandsimmobilie, da der K\u00e4ufer auch noch eine gro\u00dfe Gestaltungsfreiheit mit erwirbt. Ausnahmen bilden denkmalgesch\u00fctzte Altbauten, die teilweise deutlich \u00fcber den Neubaupreisen liegen. Vor allem die immer h\u00f6heren Auflagen der Energieeinsparverordnung (EnEV) treiben in den letzten Jahren die Baukosten in die H\u00f6he \u2013 und damit die Neubaupreise. In der deutschlandweiten Betrachtung sind die Preise f\u00fcr Neubau seit dem Jahr 2007 um fast 40 % gestiegen. Die Kosten f\u00fcr Altbau im Vergleich dazu nur um 24 %.<\/p>

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Was spricht f\u00fcr den Kauf einer Neubauimmobilie?<\/h2>

Der K\u00e4ufer kann seine Vorstellungen bzgl. der Innenausstattung und der Raumgestaltung oftmals mit einflie\u00dfen lassen. Die Grundrissl\u00f6sung kann auf die individuellen W\u00fcnsche des Erwerbers angepasst werden. Er hat dar\u00fcber hinaus eine 5-j\u00e4hrige Gew\u00e4hrleistung und erwirbt ein Objekt auf dem neuesten Stand der Technik mit einem meist sehr hohen energetischen Standard. Der K\u00e4ufer ist durch die Makler- und Bautr\u00e4gerverordnung auch bei einem fr\u00fchzeitigen Kauf vom Plan weg sehr gut abgesichert, da der Kaufpreis gem\u00e4\u00df dem Baufortschritt in Raten f\u00e4llig wird.<\/p>

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Was regelt die Baubeschreibung einer Neubauimmobilien?<\/h2>

Beim Erwerb einer Neubauimmobilie wird dem beglaubigten Kaufvertrag eine Baubeschreibung als wesentlicher Bestandteil beigef\u00fcgt.<\/p>\n

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Diese regelt in Verbindung mit dem Prospekt die vom Bautr\u00e4ger zu erbringende Bauleistung, also die Bauweise, Form und Ausstattung des Objektes. Hier gilt: je konkreter die Beschreibung, desto gr\u00f6\u00dfer die Planungssicherheit f\u00fcr den K\u00e4ufer. Es ist daher hilfreich, wenn in der Baubeschreibung m\u00f6glichst exakt definiert wird, welche Materialien von welcher Qualit\u00e4t verwendet und in welcher Art und Weise verbaut werden. Der Bautr\u00e4ger muss dabei die dargestellten Leistungen in einer handwerklich einwandfreien Art erbringen, die dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. <\/div>\r\n <\/div>\r\n

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Kann ich beim Erwerb auch Eigenleistungen mit einbringen?<\/h2>

Die meistens Bautr\u00e4ger schlie\u00dfen eine Eigenleistung des Erwerbers weitgehend aus, da sich Abgrenzungsprobleme bzgl. der Gew\u00e4hrleistungs- und M\u00e4ngelbeseitigungsanspr\u00fcche ergeben. Sollten diese doch zugelassen werden bestehen f\u00fcr Eigenleistungen keine Gew\u00e4hrleistungs- und M\u00e4ngelbeseitigungsanspr\u00fcche gegen\u00fcber dem Bautr\u00e4ger.<\/p>

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Welche Anfangstilgung empfehlen Sie f\u00fcr Immobilien-Darlehen?<\/h2>

Die H\u00f6he der Tilgung entscheidet dar\u00fcber, welche Gesamtlaufzeit die Finanzierung aufweist. Je niedriger der Kreditzinssatz, desto h\u00f6her sollte die Anfangstilgung gew\u00e4hlt werden.<\/p>\n

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Eine Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent ist auf jeden Fall zu empfehlen, um in einem \u00fcberschaubaren Zeitrahmen entschuldet zu sein – besser sind jedoch drei oder vier Prozent. So kann die Gesamtlaufzeit des Darlehens auf etwa 20 bis 30 Jahre reduziert werden. Ebenso sollte man sich ein Sondertilgungsrecht w\u00e4hrend der Laufzeit des Kreditvertrages einr\u00e4umen lassen. <\/div>\r\n <\/div>\r\n

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Ist eine Immobilienfinanzierung auch noch mit \u00fcber 50 m\u00f6glich?<\/h2>

Dies ist abh\u00e4ngig von der Einkommenssituation sowie von der H\u00f6he des eingesetzten Eigenkapitals, um eine weitgehende Entschuldung bis zum Renteneintrittsalter zu erm\u00f6glichen. Mit Renteneintritt ist in der Regel von einem deutlich geringerem Einkommen auszugehen. Dies sollte bei der Kalkulation der Finanzierung ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>

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Wie wird eine Renovierung sinvoll mitfinanziert?<\/h2>

Dies ist abh\u00e4ngig von der Einkommenssituation sowie von der Nutzung. Also ob die Immobilie zur Eigennutzung oder Kapitalanlage erworben wird.<\/p>\n

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Bei einer Kapitalanlage kann es unter Umst\u00e4nden sinnvoll sein, einen h\u00f6heren Fremdfinanzierungsanteil anzustreben, da die Schuldzinsen in der Regel zu den Mieteinnahmen gegengerechnet werden k\u00f6nnen. Ebenso sollten diverse F\u00f6rderkredite gepr\u00fcft werden, zum Beispiel ob ein KfW-Darlehen in Anspruch genommen werden kann. <\/div>\r\n <\/div>\r\n

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Was versteht man unter einem Grundbuch?<\/h2>

Grundst\u00fccke und grundst\u00fccksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurecht) sind ein abgegrenzter Teil der Erdoberfl\u00e4che (\u00a7 905 BGB) und werden im Grundbuch registriert.<\/p>\n

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Das Grundbuch ist ein amtliches, bedingt \u00f6ffentliches Verzeichnis von Grundst\u00fccken, in dem z. B. die Eigentumsverh\u00e4ltnisse sowie ggf. mit dem Grundst\u00fcck verbundene Rechte sowie auf ihm liegende Lasten erfasst werden. Nach \u00a7 3 GBO erh\u00e4lt jedes Grundst\u00fcck im Grundbuch eine besondere Stelle (Grundbuchblatt). Das Grundbuchblatt ist f\u00fcr das Grundst\u00fcck als das Grundbuch im Sinne des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs anzusehen. In der Grundakte werden alle Urkunden sowie gerichtliche Protokolle, die zu Eintragungen gef\u00fchrt haben, archiviert. <\/div>\r\n <\/div>\r\n

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Was ist eigentlich eine \u201eErbpacht\u201c?<\/h2>

Die „Erbpacht“ ist in Deutschland heute gesetzlich verboten. Umgangssprachlich wird allerdings das „Erbbaurecht“ oft als „Erbpacht“ bezeichnet. Lesen Sie weiter, um alles wichtige zum Thema „Erbpacht“ zu erfahren.<\/p>\n

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Ein Grundst\u00fcck kann als „Erbbaurecht“ \u00fcber einen festgelegten Zeitraum (von meist 99 Jahre) gegen einen monatlichen Erbbauzins gepachtet werden. Das Eigentum am Grundst\u00fcck verbleibt w\u00e4hrend dieser Zeit beim Erbbaurechtsgeber. W\u00e4hrend der Vertragslaufzeit hat der Erbbauberechtigte in der Regel das Recht das Grundst\u00fcck zu bebauen. Das Erbbaurecht kann w\u00e4hrend der Vertragslaufzeit durch den Erbbauberechtigten ver\u00e4u\u00dfert werden. 

Am Ende des Erbpachtvertrages f\u00e4llt das Grundst\u00fcck wieder an den Erbrechtgeber zur\u00fcck. Dabei wird bei Wohnbaugrundst\u00fccken mindestens 2\/3 des Sachwerts der baulichen Anlagen (oftmals als gemeiner Wert bezeichnet) als Entsch\u00e4digung an den Erbbauberechtigten gezahlt. <\/div>\r\n <\/div>\r\n \n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>

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Was versteht man unter einem \u201eAlleinauftrag\u201c?<\/h2>

Ein Makleralleinauftrag ist im deutschen Maklerrecht ein Vertrag, der eine exklusive Vertragsbeziehung zwischen einem Makler und dem Auftraggeber definiert. Lesen Sie hier alles wichtige zum Thema „Alleinauftrag“.<\/p>\n

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Man unterscheidet den „einfachen“ sowie den „qualifizierten Alleinauftrag“, bei dem neben dem Ausschluss Dritter Makler auch ein privater Verkauf der Immobilie durch den Eigent\u00fcmer ausgeschlossen ist. Weiterhin werden im Alleinauftrag in der Regel die Angebotskonditionen, zum Beispiel der Angebotspreis und Provisionen geregelt. <\/div>\r\n <\/div>\r\n \n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>

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Was muss man beim Kauf von Renditeimmobilien beachten?<\/h2>

Das Risikoprofil der Liegenschaft sollte im Rahmen einer „Due Diligence“ umfassend beurteilt werden, d. h. eine einfache Betrachtung der Bruttorendite ist sicherlich nicht ausreichend. Erfahren Sie hier die notwendigen Pr\u00fcfungsschritte.<\/p>\n

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Wesentliche Pr\u00fcfungsschritte k\u00f6nnten z. B. sein: <\/p>\n