Geerbte Immobilie verkaufen

Geerbte Immobilie verkaufen – Ist ein Erbschein notwendig?

Immobilienverkauf nach einer Erbschaft: Das sollten Sie wissen

Nicht immer ist ein Erbschein erforderlich, um eine geerbte Immobilie zu verkaufen – insbesondere dann nicht, wenn ein notariell beurkundetes Testament vorliegt. In solchen Fällen akzeptieren Grundbuchämter in der Regel das Testament und das Eröffnungsprotokoll als ausreichenden Nachweis der Erbfolge. Bei handschriftlichen Testamenten oder wenn die Erbverhältnisse unklar sind, wird dagegen oft ein Erbschein verlangt, um den Immobilienverkauf rechtssicher durchzuführen.

Was ist ein Erbschein und wofür wird er benötigt?

Ein Erbschein ist ein amtliches Dokument, das vom Nachlassgericht ausgestellt wird. Es bestätigt, wer rechtlich als Erbe gilt und welchen Erbanteil er besitzt. Dieses Dokument ist vor allem dann erforderlich, wenn:

  • kein notarielles Testament vorliegt,

  • keine Erbverträge existieren, oder

  • das Grundbuchamt die Erbfolge zweifelsfrei nachgewiesen haben möchte.

Mit einem Erbschein kann man sich gegenüber Behörden, Banken und Grundbuchämtern als rechtmäßiger Erbe ausweisen.

Ohne Erbschein eine Immobilie verkaufen – Geht das?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen ist der Immobilienverkauf auch ohne Erbschein möglich:

  • Es liegt ein öffentliches (notarielles) Testament oder ein Erbvertrag vor.

  • Das Testament ist eindeutig und wurde durch das Nachlassgericht eröffnet.

  • Es besteht keine Unsicherheit bezüglich der Erbfolge.

In diesen Fällen akzeptieren Grundbuchämter meist das Testament als Erbnachweis. Ein Urteil des OLG Düsseldorf vom 05.03.2021 bestätigt: Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann auch ohne Erbschein erfolgen – sofern die Erbfolge klar nachgewiesen ist.

Wann ist ein Erbschein beim Hausverkauf erforderlich?

Ein Erbschein wird nötig, wenn:

  • Das Testament nicht notariell beurkundet ist,

  • Zweifel an der Erbenstellung bestehen,

  • mehrere Erben involviert sind und deren Anteile geregelt werden müssen,

  • oder eine Bank bzw. das Grundbuchamt ausdrücklich darauf besteht.

Erbschein beantragen – So läuft das Verfahren

Die Beantragung erfolgt beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Benötigte Unterlagen sind u. a.:

  • Ausgefülltes Antragsformular

  • Sterbeurkunde

  • Geburts- oder Heiratsurkunden

  • Testament (Original oder beglaubigte Kopie)

  • Nachweis der Erbfolge

  • Übersicht über das Vermögen

Kosten für den Erbschein – Damit müssen Sie rechnen

Die Gebühren richten sich nach dem Nachlasswert und sind gesetzlich geregelt. Bei Immobilien können sie schnell mehrere hundert Euro betragen. Weitere Kosten entstehen etwa durch:

  • Beglaubigungen und Übersetzungen

  • Reisekosten

  • Gebühren für benötigte Dokumente

Es empfiehlt sich, vorab beim Nachlassgericht oder einem Anwalt eine genaue Kostenkalkulation einzuholen.

Welche Erbschein-Arten gibt es?

Je nach Erbfall gibt es unterschiedliche Erbschein-Formen:

  • Alleinerbschein (eine Person erbt alles)

  • Teilerbschein (nur ein Teil des Nachlasses)

  • Gemeinschaftlicher Erbschein (für mehrere Erben)

  • Gegenständlich beschränkter Erbschein (z. B. nur für Vermögen in Deutschland)

Fazit: Immobilie verkaufen ohne Erbschein – Möglich, aber nicht immer sinnvoll

Ob ein Erbschein nötig ist, hängt vom Einzelfall ab. Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie prüfen:

  • Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag?

  • Ist die Erbfolge eindeutig geregelt?

  • Werden vom Grundbuchamt oder Käufer weitere Nachweise verlangt?

Wenn kein Erbschein notwendig ist, kann das den Verkauf erheblich beschleunigen und Kosten sparen. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Beratung durch einen Notar oder Immobilienexperten.

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